点击蓝字“听三哥说”关注我吧~

又一次新房的降价，被叫停了。

5月5号，苏州昆山住建局发了一则叫做《关于昆山嘉宝网尚置业有限公司、昆山长泰置业有限公司违规行为的通报》，通报内容

(资料图片)

四个字可以概括。

不准降价。

昆山嘉宝和昆山长泰置业这两家房企因为“擅自”大幅降价而被昆山市住建局调查并叫停了降价的违规行为，同时暂时关闭了这两家房企的网签权限。

降价卖房？网签给你关了看你怎么卖。

1

市场经济愈发让人看不懂了。

既不是战略物资，又不牵扯违法违规，怎么一个由房企制造出来的水泥壳子，就不能有正常的价格波动呢？

只能上涨不能下跌，但凡有一个跌幅大的，马上就有一纸文件出来叫停，这种魔幻的景象让我想到了一个略有复古感的词汇。

统购统销。

一个正常的市场内，如果供应过大而需求过小，那么供应方为了回收资金进行降价销售简直是合理的不能再合理的市场行为。

降价销售既刺激了市场疲软的需求，又让供应方快速回笼了资金，减轻了资金使用的成本压力，这本来是供需双方两全其美的的事情，却总是阻力重重。

问题出在哪？

2020年疫情后楼市在央行宽松的货币政策和地方上各种开绿灯救市的行为中逐渐升温，随后8月份三道红线出台全面收紧房企负债规模和融资环境，紧接着是21年的房企暴雷违约潮，再然后就是发现对楼市矫枉过正后2022年下半年开始的全面救市。

从救市，到打压，再到救市，楼市在疫情发生后这短短3年坐了次一波三折的过山车。

打压就不说了，单说救市。

降低落户门槛，降低房贷利率，延长房贷年限，降低首付比例，简化社保规则，总之什么救市的政策都用到了，就是没在新房价格上做文章。

就好像是房间里的大象，大家都知道房企降低新房售价是当下最有可能救市的方法，但却集体对这个方法视而不见，甚至故意在躲着这个方法。

到底在怕什么？

价值，无非就是怕新房背后的土地价值受到冲击。

关于土地在地方财政中的重要性我以前文章讲的太多，今天就不赘述了，总之清楚一点，新房价格直接联动着土地价值，而土地的价值又是地方上举债的核心信用抵押物。

过去几十年土地财政滚出来的大量债务靠的是土地价值作为信用抵押，而未来继续滚动这些债务的同时再举新债（清偿利息+再借钱），同样还要靠土地作为唯一的信用抵押物。

所以，土地价值不能垮。

这个基本属于所有和土地财政有一腿的城市的通病，具体到这次的昆山也不例外。

在过去的4月份昆山公布了2023年的供地计划，全年供地中涉及房地产的建设用地是25宗，其实有3宗住宅用地在5月下旬就要出让。

眼看要卖住宅用地，你们两个房企在这个节骨眼上给我搞新房的大促销大降价？

你们是降给其他房企看呢？还是降给那些攥着钱就是不进场买房的人群看呢？

是想告诉其他房企昆山的新房市场疲软，不要来高价拿地呢？还是想告诉一直在等待的人群，等一等房价真的会降呢？

你们这种行为不是妥妥的冲击土地价值是什么？

2

所以，新房价格的下降与否并不是独立存在的事情，背后的土地价值是阻挡房价下降的关键，而偏偏这个土地价值是坚决不能被撼动的。

死结就在这打上了。

地方心里清楚，想要土地财政这碗饭继续吃下去，就得让房企们继续高频次的拿地，但在暴雷烂尾加上经济下行的压力下，新房去化速度一直是个问题，再加上银行等一众金融机构绝不“雪中送炭”的原则，房企手里压根没多少钱来拿地。

除了亲儿子央企国企有拿地的能力之外，剩下的民企能挺着不暴雷就算不错。

同样，地方上也知道房企的新房去化速度不够理想，为了新房的销售更是为了自己卖地的营生，前文提到的那些救市政策该出的不该出的地方上都出了，但还有相当一部分潜在购房群体现在就是死活油盐不进。

怎么办？转头直面房间里的那头大笨象？祭出真正的大杀器？

地方上明知道大面积普遍性的降价是最直接有效的楼市救市大杀器，但同时也十分清楚这个大杀器一旦使用的副作用。

先是新房价格坚挺的光环破灭，然后是地方上土地价值的崩塌，而价值遭受市场质疑的土地，既不能稳住地方上之前债务，更无法为将来的借新还旧作为优质抵押物而存在。

新房普遍大幅降价的这个大杀器只要一祭出，土地财政这台老旧的吸金机器不敢说会彻底停转，但半死不活的接近半瘫痪还是极有可能的。

而一旦这样，别说地方庞大的债务问题，就是下个月某些人的工资是否能顺利的发出来，都要打个大大的问号。

不降价是拖着，能过一天是一天，降价是原地暴毙，一天都别想多活。

很显然，地方上更倾向于前一种选择，当一天和尚撞一天钟，先撞着再说。

当然地方上这种拖延战术在某种角度上来看，也是一种特有的“智慧”。

根据《中国土地年鉴》的数据，从1998年正式开启住房改革从而让商品房登上经济大舞台开始，国有土地出让金就进入了超快速上升通道。

1998年国有土地出让金还只有507亿，到了2020年这一数字就飙升到了8.4万亿。

22年时间，国有土地出让收入增长了约165倍。

同年全国一般公共预算收入9875.95亿元，到了2020年增长到182595亿元、

同样是22年时间，全国一般公共预算收入的增长相比卖地收入的增速就差点意思，只增长18.4倍。

我们总说自己所在城市发生着日新月异的变化，水泥丛林愈发的茂密繁荣，宽阔的道路和四通八达的地铁在不断的延长增加，新城和新区扩大着城市的骨骼，越来越多的绿地和公园也在点缀着城市的绿化。

而就是这过去20多年的“繁荣发展”，绕不开的正是房地产背后土地财政这浓墨重彩的一笔。

事情很明了，现在如果不拖着保住新房的价格，那么这种依靠卖地而推动的“繁荣发展”的速度将彻底成为过去式从而无法继续存在，而为过去繁荣所欠下的债务，也会以最快的速度蜂拥而来。

65万亿的的债务大礼包。不是闹着玩的。

3

今年第一季度的小阳春现在基本证实，真就只是个阳春而已 ，4月新房和二手房市场已经显露疲态，很正常，所谓的阳春更多的只是去年疫情积压的购买力而已，释放完了就完了。

没有后续，没有跟进，更没有所谓的第二波，就是一波流。

看接下来怎么搞吧，房企主动降价自救这条路子再次被证明依然是禁行状态，那就只能和个体们做意志上的对抗了。

一边是想继续用个体的负债空间来继续维持地方上land finance的运行，一边非要等到楼市允许等房企自己给新房狠狠的放血。

看是地方上等的起，还是个体们更坚定了。

前几天看新闻宁波又一次放宽了房贷年龄的限制，美其名曰是为了激活老年人的购房需求，这种离谱的理由都想的出来，看来貌似还是地方上更着急一些。

等等看吧，也许严峻的考验不会太远了。

那些所谓的发展快速外表光鲜亮丽的城市们，你们这些城市引以为豪的繁荣到底是land finance堆砌起来的泡沫，还是真正有产业发展和人口流入做出的新篇章，要不了太久就会见个分晓。

你们这些城市大喊着吸引人才，是真心为了给当地新兴产业引入发展人才，还是简单的降低落户门槛，从而给当地楼市引入更多能消化新房库存的潜在购买力？

你们这些城市发展产业园大建新城新区，到底是为了给配套产业一个健全的孵化基地，还是为了以此噱头做高地价好让周边新房卖出个好价格？

距离答案浮出水面的时间，应该不远了。

就这样。

感谢大家阅读，如果喜欢

标签：